當前城市更新已從“拆舊建新”轉向系統化、多元化推進，各地實踐中形成的常見實施模式可從發起/主導主體與運作方式兩個維度歸納：

一、按發起與主導主體劃分

1. 政府主導模式
   由政府統籌規劃、財政出資并組織實施，適用于老舊小區改造、市政基礎設施更新等公益性強的項目。如北京央企老舊小區改造、天津河西區老舊小區改造均由地方財政出資。在湖州文件中，政府發起模式適用于公益設施建設、公共空間整治及保障性更新。

2. 政企合作（政府引導+市場運作）模式
   政府負責規劃管控與政策支持，市場主體投入資金并運營，優勢互補。這是片區綜合更新的主流模式，典型如武漢光谷荷葉山項目引入華潤置地同步建設安置房與公共配套；湖州稱“政府與市場聯合更新”，用于創意產業園等活力導入項目。

3. 市場運作模式
   企業自主投資、自主運營，通過功能轉換與業態升級盈利，多用于商業類、產業類存量盤活。如昆明金龍飯店引入酒店品牌輕資產改造；湖州“市場發起”模式由主體自求資金平衡。

4. 業主/自主更新模式
   由房屋所有權人自發提出申請、自籌資金實施原址重建或拆改結合，適合零散危舊房。廣州花都福寧路項目采用“自拆自建+多棟連片”不增加面積；湖州明確業主發起可享受公積金提取、容積率獎勵等支持。

5. 多元參與/共建共治模式
   上海建立共建共治聯合體，政府、實施主體、物業權利人、市民代表共同承擔全生命周期管理；武漢江漢城資由運營服務商與國企聯合，以經營收益反哺更新。

二、按具體運作方式（合規實操口徑）劃分

據實操拆解，五大主流運作模式包括：

• EPC+O：總承包單位統籌建設+運營，適合片區綜合開發；
• 投資人+EPC+O：招標選定投資人全鏈條負責，政府給資源補償；
• 委托代建：代建單位管建，竣工移交，適非經營性政府項目；
• 特許經營：授予社會資本收費權，適市政、環保等使用者付費項目；
• 自主更新：業主聯合推進，如上所述。

三、補充：更新方式對應的模式選擇

部分地方規劃將“保護利用、改造提升、拆除重建”三種方式分別匹配不同主體模式，如保護利用類可用政府主導、聯合或產權人自主，拆除重建類謹慎選用并機會式啟動。國家層面強調“因項目施策”，不再套用統一大拆大建模式。

綜上，當前常見實施模式核心為政府主導、政企合作、市場運作、業主自主四類，落地中疊加EPC+O、特許經營等具體手法，且均須守住“留改拆并舉、防大拆大建”底線。